ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ХОРВАТИИ

Для российских граждан существует два пути. 9 мая 2014 года подписан договор о Взаимности и теперь есть возможность покупать недвижимость на физическое лицо. Второй вариант, если вы хотите купить недвижимость и сдавать в аренду, то возможно будет удобнее учредить хорватское юридическое лицо и совершить покупку на него. Или приобрести недвижимость на компанию, зарегистрированную в стране, с которой Хорватия заключила договор взаимности.

Хорватия подписала так называемый договор взаимности с Россией, а также он подписан с Украиной, Белоруссией и Казахстаном
Сельскохозяйственные земли, лесные угодья, памятники природы не могут быть приобретены иностранцами.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Предварительное знакомство с рынком недвижимости Хорватии можно провести самостоятельно посредством интернета, печатных изданий, тематических выставок и т. д. Посредником в сделке могут стать различные компании: непосредственно хорватские фирмы с русско- или англоязычными сотрудниками, представительства этих компаний в России или самостоятельные российские компании, продающие недвижимость через своих хорватских партнеров. Чтобы удостовериться, что фирма может заниматься посреднической деятельностью с недвижимостью, можно запросить лицензию.
Агентство недвижимости на месте рекомендуют потенциальным покупателям время на осмотры объектов от двух до семи дней. 
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Для покупки недвижимости на физическое лицо необходимо запросить подтверждение Министерства в Загребе по конкретному объекту на конкретное лицо. Обычно ответ ожидается от 2 до 6 месяцев. Предварительно покупатель и продавец заключают предварительный договор, или договор о задатке (Predugovor o Kupoprodaji Nekretnine). Предварительный договор обычно содержит все ключевые соглашения по сделке: реквизиты сторон, описание объекта, сроки оплаты, валюту платежа, денежный курс (по которому будут производиться расчеты) и т. д. 
Одновременно покупатель вносит задаток 10% - так называемую капару.  Задаток покупателю в случае отказа от сделки не возвращается, однако продавец обязан вернуть его в двойном размере, если сделка срывается по его вине. 
ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Агентства обычно выставляют на продажу объекты, уже прошедшие проверку. Если проверка еще не была осуществлена, она проводится с помощью юриста. Юридические услуги может оказывать как сотрудник агентства, так и сторонний специалист. Проверка осуществляется через официальный сайт Министерства юстиции Хорватии в разделе «Земельные книги». Для этого требуется кадастровый номер участка, этажная часть (для квартиры), название Кадастровой общины и Общинного суда. В указанном разделе сайта информация об объекте представлена в трех группах: о владении (информация о самом объекте), о собственнике и об обременениях, установленных для этого объекта (долг, судебные разбирательства, ипотека и наследственные дела).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Основной договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine) подготавливается юристом. Подписание документа осуществляется у нотариуса и им же заверяется. После заверения у нотариуса происходит окончательный расчет по сделке. 
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
После оплаты и подписания договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в общинном суде – местном органе по различным правовым вопросам. При регистрации новому владельцу выдается квитанция с входящим номером, служащая подтверждением, что документы на регистрацию приняты. Право собственности регистрируется в течение 15-30 дней, однако из-за характерной неторопливости административных органов может затянуться до трех месяцев. По окончании регистрации владелец получает решение о переносе права собственности, а собственнику при необходимости выдается Лист владельца (VLASNIČKI LIST) – документ о полном переходе права собственности (действителей 6 месяцев, как и все выдаваемые в Хорватии документы. Повторно при необходимости его можно получить в любой рабочий день, при личном присутствии). 
После покупки владелец получает из налогового органа документ на оплату 5% налога.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Налог на переход права собственности в Хорватии составляет 5% от стоимости объекта.
Комиссия риэлтора составляет 2-3 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В комиссию входят услуги адвоката.

Больший % обычно назначают недобросовестные агентства недвижимости или те, кто имеют посредников-агентов, т.е. когда цепочка увеличивается.
Серьезные агентства имеют своего юриста и стоимость его услуг включена в комиссию агентства.

Если агентство не таковое, то стоимость услуг адвоката может быть или 1%, или €500-3.000 в зависимости от конкретного случая.
ИПОТЕКА
Россиянам невозможно получить ипотеку в Хорватии.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Участки под строительство
Вся земля в Хорватии разделена на участки под застройку и те, на которых строительство не допускается. Строить можно только на участках, имеющих утвержденный план застройки территории. Также иностранцы не могут приобретать и, соответственно, что-либо строить на сельскохозяйственных участках.
После того как участок приобретен, необходимо получить индивидуальное разрешение на строительство. Разрешение выдается местной общиной. Весь процесс строительства «с нуля» включает следующие этапы.
Техническую экспертизу участка (какое по габаритам здание можно строить, наличие коммуникаций) и т. д.
Согласование проекта (создание нового или использование уже существующего).
Получение разрешения на строительство, архитектурный план (написанный хорватским архитектором, имеющим лицензию) и подключение различных необходимых коммуникаций - для обычной виллы (не оммерческого объекта) обойдется в € 20-30 тыс.
Строительство объекта (от €300 за кв. м, занимает от одного до шести месяцев и напрямую зависит от наличия средств на строительство).
После завершения строительства – получение разрешения на его эксплуатацию (2-3 дня после проверки служебными органами).
Цикл от начала подготовки документов на строительство до получения разрешения на его эксплуатацию занимает 5-8 месяцев, если есть необходимые средства и выбрана надежная строительная фирма, которых в Хорватии достаточно много.
Покупка исторических зданий
Если приобретаемая недвижимость относится к историческим объектам или является культурным достоянием, например каменный дом, то продавец для возможности продажи получает несколько специальных разрешений от государственных органов, эта процедура занимает 1-3 месяца. Далее, если покупатель хочет просто обновить дом, оставив все габариты в том виде как есть, никаких дополнительных разрешений не нужно (так же и на внутреннее обновление). Для реконструкции таких объектов, надстройки еще одного этажа, террасы и др. требуется получить разрешение на строительство.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
На период проведения сделки купли-продажи можно остановиться в отеле или частном апартаменте, которые может подобрать то же агентство, занимающееся сделкой купли-продажи недвижимости. Можно найти жилье и самостоятельно: на доме с апартаментом есть синяя специальная табличка. Стороны заключают стандартный договор аренды. Если недвижимость снимается на небольшой срок (до нескольких месяцев), единовременно обычно вносится половина или даже вся арендная плата. При длительных сроках аренды порядок внесения платежей стороны обговаривают отдельно. Гонорар агентства недвижимости, если оно было привлечено к сделке, составляет стоимость одного месяца аренды или 10% от суммы.

За помощь в создании материала благодарим Юлию Шевалеву, компания ADRIATICA REAL ESTATE AGENCY  http://www.adriatica-estate.com/